Grooteigenaar kiest zichzelf als VvE- beheerder
- door VvE Beheer Rotterdam
- •
- 21 jan, 2018
- •
Rechter ontzegt stemrecht
Een eigenaar met de meerderheid van stemmen in de Vereniging van Eigenaars (VvE) handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid als zij zichzelf kiest als VvE-beheerder. Dat oordeelde de rechtbank Limburg in een vandaag gepubliceerde uitspraak. Aan de orde in die zaak was een besluit van VvE Corioveste III in Maastricht, waarbij de grooteigenaar – woningcorporatie Woonpunt, met een eigen afdeling VvE-beheer – zichzelf met 284 van haar stemmen, tegen 24 van de overige stemmen als beheerder koos. De rechter maakte daar korte metten mee.
Corporatie stemt voor, rest stemt tegen: besluit aangenomen
In de vergadering van de VvE was aan de orde of de overeenkomst met de huidige beheerder beëindigd diende te worden, en met de afdeling VvE Beheer van de grooteigenaar een nieuwe overeenkomst afgesloten diende te worden. Er waren 308 stemmen op de vergadering aanwezig: 284 van die stemmen konden door de grooteigenaar worden uitgebracht en 24 door de overige aanwezige eigenaren. Uitsluitend Woonpunt stemde voor het besluit, terwijl alle andere eigenaren tegen stemden: volgens hen functioneert de huidige beheerder prima. Bovendien is de corporatie al eerder beheerder van de VvE geweest, maar dat is niet goed bevallen: zo werden geen offertes aangevraagd voor onderhoud en werden verzekeringspremies niet goed afgedragen. Een van de eigenaren kan zich niet met het besluit verenigen, en vordert bij de kantonrechter vernietiging van het besluit van de VvE, en ontzegging van het stemrecht van Woonpunt.
VvE in ‘eigen’ beheer is beleid woningcorporatie
In de procedure wordt door Woonpunt aangevoerd dat zij geen hogere kosten in rekening brengt dan de huidige beheerder. Het is daarnaast haar beleid om VvE’s in eigen beheer te houden. Door Woonpunt is weliswaar in de vergadering toegegeven dat de onpartijdigheid wat minder zal zijn, maar volgens haar is er geen sprake van belangenverstrengeling. Bovendien is in het reglement van de VvE geen bepaling opgenomen die ontzegging van haar stemrecht mogelijk maakt. Zij betwist dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
De rechter: vernietiging besluit en ontzegging stemrecht
De rechter maakt daar echter korte metten mee. Woonpunt heeft, als lid van de VvE met een absolute meerderheid van stemmen, in strijd met de redelijkheid en billijkheid gehandeld door tegen de zin van de anderen haar meerderheidsstem te gebruiken en zichzelf als VvE-beheerder te kiezen. De rechter vernietigd het daarom het besluit. De rechter bepaalt voorts dat als er opnieuw een voorstel op de agenda van de VvE vergadering komt te staan om Woonpunt als VvE-beheerder te kiezen, aan Woonpunt het stemrecht moet worden ontzegd.
– lees meer op: https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/grooteigenaar-kiest-als-vve-beheerder-rechter-ontzegt-stemrecht/#sthash.jjCeVAU3.dpuf
Op 21 februari is het wetsvoorstel ‘ verbetering functioneren verenigingen van eigenaars ’ aangenomen door de Tweede Kamer. Dit wetsvoorstel voorziet onder andere in de mogelijkheden en gevolgen van het aangaan van een geldlening door de VvE en bepaalt het minimumbedrag van het reservefonds van de VvE. Daarnaast is een motie aangenomen door de Tweede Kamer. Op basis van deze motie kan het besluit van de vergadering tot het aangaan van een geldlening met een gewone meerderheid worden genomen (in plaats van met een gekwalificeerde meerderheid) indien de geldlening ziet op een project dat zich binnen tien jaar terugverdient. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een geldlening voor het plaatsen van zonnepanelen.
Echter, dat het wetsvoorstel en deze motie zijn aangenomen door de Tweede Kamer, wil niet zeggen dat de wetswijziging op korte termijn in deze vorm in werking treedt. Het wetsvoorstel zal nu namelijk nog moeten worden voorgelegd aan de Eerste Kamer. De Eerste Kamer kan het wetsvoorstel alleen aannemen of verwerpen. De Eerste Kamer mag het wetsvoorstel niet wijzigen. Indien de Eerste Kamer toch bezwaar heeft tegen een onderdeel uit het wetsvoorstel, kan de minister toezeggen een wijziging door te voeren.
Al met al is een grote stap gezet, maar pas als ook de Eerste Kamer het wetsvoorstel ‘ verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’ heeft aangenomen, de Koning en de minister de wettekst hebben ondertekend en het wetsvoorstel is gepubliceerd in het Staatsblad, wordt de wet van kracht. Wij houden u uiteraard op de hoogte van de ontwikkelingen!
Bron: Rijssenbeek Advocaten
Een klant van Rabobank die zijn appartement met een torenhoge financiering niet verkocht krijgt, mag de woning toch verhuren. Dit blijkt uit een uitspraak van de geschillencommissie van klachteninstituut Kifid. De geschillencommissie kent het belang van de woningeigenaar meer gewicht toe dan dat van Rabo.
De man koopt in 2007 een appartement in het Gelderse Zevenaar. Hij sluit hier voor een hypotheek van € 158.800 af. Rabobank maakt hierbij wel het voorbehoud dat de de financiering hoger is dan de waarde van de woning en dat de man dus een risico op restschuld loopt.
Verhuurvergunning van gemeente
Dat blijkt ook daadwerkelijk zo te zijn als de Rabo-klant in 2016 met zijn aanstaande echtgenote gaat samenwonen in Arnhem. Het appartement in het naburige Zevenaar, waarvoor hij € 119.000 vraagt, raakt hij aan de straatstenen niet kwijt. De man vraagt en krijgt van zijn gemeente een verhuurvergunning op basis van de Leegstandswet. Met terugwerkende kracht mag hij de woning voor de duur van vijf jaar, tot 1 augustus 2021 verhuren.
Algemene voorwaarden
Rabobank wijst het verzoek van de man om de woning te mogen verhuren echter af en wijst daarbij naar de algemene voorwaarden waarin staat dat verhuur zonder schriftelijke toestemming niet mag. De man gaat daarop naar Kifid en stelt de bank hem in de eerste plaats niet zo’n hoge hypotheek had mogen verstrekken. Daarmee zou Rabo haar zorgplicht hebben geschonden. Daarom is het volgens de klager onbegrijpelijk dat de bank niet aan verhuur wil meewerken.
Gedragscode 2007
Kifid gaat niet mee in de eerste redenering. De geschillencommissie wijst erop dat de verstrekking van de hypotheek voldeed aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2007 en de daarbij behorende plicht om de klant te wijzen op het risico van een restschuld.
Onverhuurde staat
Het klachteninstituut gaat wel mee in de redenering dat de man, mede gelet op de dreigende restschuld, gerechtigd is om de woning te verhuren. Weliswaar erkent de commissie dat het niet-verhuurbeding bij Rabo in het leven is geroepen om te voorkomen dat de woning later alsnog niet verkocht kan worden op grond van de huurdersbescherming maar “Het vergunningenstelsel dat door de Leegstandswet in het leven wordt geroepen, biedt de waarborg dat de woning te zijner tijd in onverhuurde staat kan worden verkocht. Naar het oordeel van de Commissie ontvalt daarmee ten dele het belang dat de Bank heeft bij haar bevoegdheid verhuur in dit geval te weigeren.”
Belang consument
De klager heeft volgens Kifid wel een belang om de woning te mogen verhuren. “Dit is gelegen onder meer in het zwaarwegende belang voor Consument de restschuld en dubbele lasten zoveel mogelijk te voorkomen.”
Rabobank dient het verhuur van het appartement nu alsnog toe te staan tot tenminste 1 augustus 2021.
